賃貸のカビ退去費用は誰が払う？2026年ガイドライン判定

梅雨入りが近づくとクロスの隅が少しずつ黒ずみ始め、押入れの布団もどこか湿気を帯びてくる。毎年のことなのに、退去時になって「カビ清掃20万円」を請求されてから慌てる人が後を絶たない。国民生活センターのデータでも、賃貸退去時のトラブル相談は年間1万件超で、その上位に「カビ・結露を理由とした高額請求」が並ぶ。借主が払うべきなのか、それとも建物側の負担なのか——判断の軸は意外と単純で、国土交通省の原状回復ガイドライン（令和5年3月改訂版）にはっきり書かれている。

結論から言うと、カビの費用負担は3つの分岐で決まる。建物構造に由来する結露なのか、借主が通知も拭き取りもしなかったのか、対象部材の耐用年数を超えているか。この3軸を押さえておけば、退去立会いで業者が出してきた見積もりに対しても、根拠を持って「ここは違います」と返せる。

ガイドラインの基本原則：通常損耗と善管注意義務違反の境目

国交省ガイドラインの大原則は、通常使用による損耗は大家負担、入居者の故意・過失や善管注意義務違反は借主負担、という二段構えだ。賃料には通常損耗の補修費がすでに織り込まれているため、二重取りを防ぐ意図がある。

カビに当てはめると、こうなる。

• 通気不足の構造や雨漏りなど、建物側の原因で生じたカビ → 大家負担
• 結露を放置し、管理会社にも通知せず、拭き取りも行わなかった結果のカビ → 借主負担
• 浴室タイルの目地など、適切な換気をしても日常生活で避けにくいカビ → 原則大家負担

つまり「カビが生えた」事実だけでは借主負担にならない。生えてからどう対応したか、そして建物にそもそも原因があったかどうかが決め手になる。

判定3軸：構造・通知・対応

ガイドラインを読み込むと、カビ案件で借主負担になる典型は次の3つが同時に成立した時だ。

1. 構造上の明らかな結露源（北側サッシの気密低下や雨漏り）はなく、通常の換気で防げた可能性が高い
2. 借主がカビ発生を管理会社に通知していない
3. 拭き取り・除菌など最低限の対応もしなかった

逆に、入居後早い段階で「窓の結露がひどく、クロス下部が黒ずみ始めている」と書面やメールで通知していれば、その後カビが広がっても借主の善管注意義務違反とは言いにくくなる。通知の事実はかなり強力な防御線で、テキストで残しておく価値がとても高い。

民法621条と国交省ガイドラインの関係

2020年4月の改正民法施行で、賃借人の原状回復義務は条文化された。民法621条は「通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに賃借物の経年変化」を借主の原状回復義務から除外している。つまり、通常損耗と経年変化は借主負担にしない、というのが法律レベルの建付けだ。

国交省ガイドラインは、この条文を実務に落とし込むための具体的な判断基準集にあたる。法的拘束力という意味では民法621条が上位だが、現場の精算で根拠として引用するのはガイドラインの方が話が早い。両方とも借主側の盾として機能する。

特約に「経年変化分も借主負担」と書いてあっても、消費者契約法10条で無効とされた判例が複数ある。借主にとって不利すぎる条項は、書面に書いてあっても通らない。これは覚えておく価値がある。

場所別の責任分岐：浴室・押入れ・窓回り・キッチン

カビが生えた場所によって、責任の天秤がどちらに傾くかは変わる。代表的な4ヶ所で整理する。

• 浴室タイル目地・コーキング：換気扇を24時間運転していてもカビは生える。日常使用範囲とみなされ、原則は大家負担。コーキング張替は5年〜7年が建物側の標準的なメンテ周期
• 押入れ・クローゼットの天井裏側：通気孔の設計が古い物件では構造起因と判断されやすい。借主側は布団を直置きしない、すのこを使う、定期的に扉を開ける、までやれば対応として十分
• 窓サッシ周りのクロス：結露の頻度が高く、構造の影響が大きい。借主が通知していれば借主負担にはなりにくい
• キッチンのレンジフード裏・冷蔵庫裏：油汚れと結合したカビは「日常清掃の範囲」とされ、借主負担に振れる代表例。月1の拭き取りを習慣にしておく

このうち、現場で揉めやすいのは窓サッシ周りと押入れ。どちらも「気づいた時点で通知」が分岐点になる。

耐用年数表と残存価値1円ルール

意外と見落とされがちなのが、部材の経過年数で借主負担額が大幅に減るルールだ。ガイドラインは部材ごとに耐用年数を定め、それを超えると残存価値1円として計算するよう求めている。

クロスは6年で残存価値1円。築6年超の物件で「全面張替28万円を借主負担」と言われても、実質は施工費の按分や工事の手間賃に近い金額まで圧縮できる。フローリングは例外的に経過年数による減価が認められないが、部分補修の範囲に絞れば借主負担も限定的で済む。

築年数×範囲別の借主負担シミュレーション

具体的に見ていく。10畳ワンルームのクロス全面張替を仮に28万円とした場合、築年数とカビ範囲でこう変わる。

ポイントは2つ。1つは「全面張替28万円」と請求されたら、ガイドラインの耐用年数を持ち出して残存価値の計算に切り替えてもらうこと。もう1つは、カビの実害範囲を1㎡単位で測定し、汚れていない部分まで含めた一括張替を断ることだ。

退去立会いで業者が請求しがちな3つのパターン

実務でよく出てくる、ガイドライン的にグレーまたはアウトな請求パターンを挙げておく。立会いの場で言われたら一度持ち帰る判断材料になる。

立会いの場ではサインを急がされがちだが、その場で全項目に同意する必要はない。「精算書を持ち帰り、後日連絡する」と伝えるだけでいい。

敷金過大控除に対する反論の進め方

敷金から想定外の金額が引かれていた場合、いきなり訴訟に走るのではなく段階的に動く方がうまくいく。

1. 退去立会いの精算書を見直し、ガイドラインに沿わない請求項目（耐用年数無視、全面張替、特約の過剰適用）をリスト化
2. 管理会社に文書で再計算を依頼。引用する条文と国交省ガイドラインの該当ページを明記
3. 1〜2週間反応がなければ、内容証明郵便で同じ内容を再送
4. それでも動かない場合は、消費者ホットライン188、国民生活センター、法テラスの順に活用
5. 60万円以下の金額なら少額訴訟。裁判官が即日和解を勧めるケースが多く、本人でも対応可能

特約に「カビ清掃は借主負担」と書いてあっても、合理性と借主への明確な説明がなければ無効とされた裁判例は多い。「特約に書いてあるから」で諦める必要はない。

除湿・除菌アイテムのコスト比較（実額）

予防にいくら使えば妥当かを、6畳ワンルーム想定で並べる。買って終わりではなく、ランニングコストまで含めて比べたい。

合計しても、初期費用3万円台と月数千円のランニングで済む。退去時に10万円超のカビ清掃費を請求される金額と比べれば、明らかに割が良い投資だ。

梅雨入り前にやる3つの自衛策

請求書を受け取る前に、そもそも借主責任にされない環境を作る。これが結局、一番安い保険になる。

• エアコン除湿の24時間運転：6畳間で月の電気代はおおむね1,500〜3,000円。最新の省エネ機種ならさらに低い
• サーキュレーターを部屋の隅に向け、空気を循環させる。押入れ・クローゼットは扉を10cmほど開けて、空気の出口を作る
• 結露やシミに気づいた段階で、管理会社に画像付きメールを送る。「日付付き通知の証拠」を残しておけば、後の交渉で圧倒的に有利

通知メールの文面はシンプルでいい。「お世話になっております。〇号室の〇〇です。〇月〇日より、北側窓のサッシ下に結露が継続して発生し、クロス下部に変色が見られます。建物側の対応が必要かご確認をお願いいたします。」淡々と事実だけ並べる。これで十分機能する。

内容証明郵便の文面テンプレート

ここまでの流れで内容証明を出すフェーズになったら、文面は淡々と事実と根拠だけを並べる。感情を入れる必要は一切ない。

1
〇〇株式会社御中
2
〇年〇月〇日
3

4
敷金返還の請求について
5

6
私は貴社管理物件〇〇号室の元賃借人〇〇です。
7
〇年〇月〇日付の敷金精算書において、以下の請求項目について
8
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
9
（令和5年3月改訂版）」に照らし、再計算を求めます。
10

11
1. クロス全面張替費用 〇〇円
12
   入居期間〇年経過のため、同ガイドラインにより
13
   クロスの残存価値は1円となります。
14
   実害範囲〇㎡分の施工費按分への減額をお願いします。
15

16
2. 浴室カビ除去費用 〇〇円
17
   浴室目地のカビは構造上避けにくく、原則として
18
   通常損耗の範囲です。借主負担分の根拠を明示願います。
19

20
つきましては、本書面到達後14日以内に
21
過大控除分〇〇円を下記口座へ返金いただきますよう
22
請求いたします。期限内に対応なき場合は、
23
法的手続を検討せざるを得ません。
24

25
返金先口座：〇〇銀行〇〇支店 普通〇〇〇〇〇〇〇 〇〇
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27
差出人：〇〇〇〇
28
住所：〒〇〇〇-〇〇〇〇 〇〇県〇〇市〇〇〇〇
29
連絡先：〇〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇

文字数は400字程度に収めると、内容証明の規定文字数（1行26字×20行など）にも収まりやすい。郵便局窓口で「内容証明郵便でお願いします」と伝え、配達証明をつけて約1,500〜2,000円。電子内容証明（e内容証明）ならオンラインから24時間発送できる。

相談窓口とそのコスト・所要時間

反論プロセスのどこで誰に頼るかを、コストと所要時間で並べる。順番を間違えなければ、ほとんどのケースは少額訴訟まで行かずに片付く。

カビの退去費用で問題になる金額は 10〜30 万円のレンジが多い。少額訴訟か内容証明での解決が現実的な落とし所になる。費用対効果で考えれば、まず 188 → 国民生活センター → 内容証明、それでも進まなければ法テラス、最終手段が少額訴訟。この順番で 2 段ずつ上げていけば、ほとんどのケースは弁護士費用ゼロで決着する。

退去通知から立会いまでのタイムライン

退去が決まったら、立会い当日に慌てないように1ヶ月前から動き出すのが理想だ。順番を整理する。

立会い当日にいきなり「ここはこちら負担です」と言われても、その場で同意せず「持ち帰って確認します」と返すのが鉄則になる。録音は事前に「記録のため録音させていただきます」と一言伝えれば問題ない。

よくある質問：火災保険・退去後請求・短期解約・連帯保証人

実際の現場でよく出る疑問を5つ整理した。

• 火災保険で家財のカビ被害はカバーされるか：通常の家財保険ではカビ被害は対象外が原則。水濡れ事故（給排水管の事故など）から派生したカビは支払対象になる場合があるので、保険証券の「水濡れ」「不測かつ突発的な事故」条項を確認する
• 退去後数ヶ月してから追加請求が来た：基本的に立会い時の精算で確定する。後日請求は「請求権の放棄」と解釈されるケースが多く、応じる義務は弱い。請求内容と根拠を文書で求めて構わない
• 入居半年で退去する場合の負担は重くなるか：短期解約違約金の特約がある物件は別途その費用が発生するが、カビなどの原状回復は経過月数で按分される。半年での全面カビは構造起因の疑いが強く、むしろ大家側の責任を問える余地がある
• 連帯保証人や保証会社にいきなり請求が行ったらどうするか：本人を飛ばして保証会社に請求が回るケースはあるが、借主が異議を申し立てている請求は保証会社も即時には払わない。請求の根拠と争点を保証会社にも文書で共有しておけば、勝手に立替えられるリスクは減らせる
• 入居前から既にカビがあった部屋を借りた場合は：入居時のチェックリストに写真付きで残しておけば、退去時に「借主の善管注意義務違反」と扱われない。入居後7日以内に管理会社へメールで送るのが基本動作になる

最後にひと言

退去時のトラブルは、実は入居中の準備で半分以上が決まる。梅雨入り前のこのタイミングに、結露しやすい場所の写真を1枚撮って通知メールを1通送っておく——それだけで、来年の退去精算が数十万円変わる可能性は十分にある。

カビは生き物だから完全に防げないし、構造の問題は借主側ではどうにもできない。それでも「通知」「日付」「写真」の3点セットさえ残しておけば、ガイドラインも民法621条も、消費者契約法10条も、すべて借主側の援軍になる。請求書を受け取った時に焦らずに済むかは、入居中の小さな積み重ねで決まる。